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万科保利中海三国争霸 房地产业整合时代开启

来源: 发布时间 2013-01-05 19:38 编辑:系统采编

廖杰华

万科一家独大的时代,正成为过去。

2012年12月21日,保利地产销售额突破千亿大关,成为第二家年销售额超千亿的房企。而保利之后,中海地产、恒大地产和绿地集团的销售均已突破900亿元。

随着保利突入千亿,中国地产业开启了一个新时代——千亿时代,同时也开启了中国房地产业整合、洗牌的时代。

在这个时代,房地产行业集中度持续提高,百强房企市场占有率从2003年的13.52%增长至2011年的28.05%。而2012年,中国内地销售金额超过或接近500亿元的房企约10家,超过300亿元的将近20家,而超过或接近100亿元的则有40家。

这也是一个巨头争霸的时代,上市房企中,万科、保利、中海综合能力最为突出,恒大发展模式相对单一,除了规模,尚不具备明显优势。因此,下一个时代的争霸,将主要在万科、中海和保利之间进行。

在万科的发展史上,真正被认可的对手只有两个,一是中海,二是保利。万科总裁郁亮几年前曾表示:万科真正的对手是中海,与我们旗鼓相当的始终是中海。

今天,相对于万科遇到的“中年危机”,定位仍然是“成长型企业”的保利或许是那个最具有威胁力的对手。

据悉,2011年万科内部的一份研究报告显示,在未来几年,万科的最大威胁是保利,按照万科的预测,保利可能在2014年实现对万科的赶超。

千亿军团

2012年12月21日,保利地产的签约额突破千亿,成为第二家成功跻身千亿俱乐部的房地产企业,同比增速超过36%。

与此同时,在上半年短暂休整后,万科也在狂飙,2012年11月份,万科销售171.3亿,创历史第二高,而前11个月,万科的销售总额达到了1271.5亿元。多家机构均预计,万科12月推货会更高,平稳去化下,2012年销售额有望超1400亿元。

除了万科、保利,绿地2012年销售也有望破千亿,此前被认为有望冲进“千亿俱乐部”的恒大和中海则将达到接近千亿的规模。

数据显示,2012年前11个月,中海地产累计实现房地产销售额1059亿港元,至此,中海地产已完成全年1000亿港元销售目标的105.9%。而1000亿目标还是年中在800亿目标上调后的数字。

恒大地产公布的数据则显示,2012年1—11月实现合约销售额846.3亿元,提前完成年初制定的800亿元合约销售目标。

抛开恒大,单就规模而言,在保利、中海两大巨头中,保利将对万科构成直接的威胁。

目前,保利地产已经确定要在未来的几年里保持20%~30%的增长速度。

保利地产高管透露,2012年前11个月保利在全国市场占有率达到1.72%,较去年增长0.48个百分点,其中珠三角实现销售额近300亿,这可是招商地产金地集团富力地产等一线房企在全国一年的销售额。

数据显示,截至2012年11月中旬,招商地产在全国的销售额为300亿元左右,金地集团前11个月销售额为298.9亿元,富力的数据则为291亿元。

相比之下,万科的增长速度明显低于保利地产。

在三巨头中,万科有明显的随大势现象,而保利和中海则表现出惊人的逆势发展能力。在行业最为艰难的2008、2011—2012年上半年,中海和保利均实现了高速增长,而万科则稍微停顿,这给了中海、保利赶超的机会。

当然,保利千亿的成功,也有和万科相同的基因。和万科冲击千亿的法宝一样,保利的两张王牌是刚需与高去化。

在保利2012年千亿销售额中,120平方米以下刚需产品销售占住宅类产品比例过七成。据保利地产内部统计,自住需求的购房者比例近九成。

而保利地产2012年销售整体去化率高达八成,远高于去年的68%。这个数据甚至高于2012年的万科。

千亿之上

在千亿时代,三家企业展现出了不同的发展观。

万科总裁郁亮说,万科的青春期过去了,进入成熟阶段了,不再追求速度与规模;中海地产董事局主席孔庆平说,房地产企业提升创造价值的能力比片面地追求规模更重要;保利地产董事长宋广菊说,保持30%的年增长是合适的,也是必需的。

而如无意外,三巨头2013年的销售额都将在千亿元之上,这也将是一个新的竞争阶段。

截至目前,保利地产有待推出可售货源近300亿,预计2012年新开工面积将超过1200万平方米,能为2013年提供超千亿货量。

万科的货量也异常充足。国泰君安的研究报告显示,万科2013年可售货量将达到创纪录的2400亿,其中存量750亿,新推1650亿,预计万科2013年的年销售额将达到1600亿~1700亿。

尽管开工面积不如万科和保利,但中海2012年高达1.54万元的均价则是万科和保利无法比拟的。而2012年960万平方米新开工面积,则足以保证中海明年超千亿的销售额。

不过,数据背后的一些小秘密,或许预示着千亿之上的竞争态势。

最近几年,保利的开工量一直都在万科之上。

数据显示,保利地产2010年全年的新开工面积约为900万平方米,2011年全年新开工面积达到1503万平方米,同比增长50%。

万科2010年的实际开工量达到875万平方米,2011年开工量1380万平方米。

2012年上半年,万科实现开工面积468万平方米,较去年同期的759万平方米下降38%。而保利地产累计实现新开工面积718万平方米,较2011年上半年的新开工面积773万平方米减少7%。

并且,保利的销售均价要优于万科,数据显示,万科2012年1—11月份累计销售均价为10786元,同比回落5.36%。保利2012年前11个月累计销售均价则为11288元/平方米。

开工量保证了未来的可销售量,而充足的资金则是一切的保证。

这三巨头最可怕之处在于,不缺钱。

数据显示,2012年前三季度,万科期末现金333.1亿。

中海地产2012年一至三季度的净负债率仅为23.2%,截止到2012年9月末手持港币303亿元现金。而2012年上半年,中海借贷成本为3.8%,为行业最低水平之一。

同样可怕的还有保利。

这个一直被认为是高负债、狂拿地王的愣头小子在核心的指标上和万科、中海一样优秀。

数据显示,截至2012年9月30日,保利持有货币资金356.19亿元,为历年来最高水平。而截至11月底,保利地产房款回笼约816亿元,为企业注入了强劲的现金流。

三大巨头的优势正转化为拿地优势,为下一步规模的增长和市场份额的提升埋下伏笔。

盈利能力

但就盈利能力而言,中海无人能及。

中海强大的盈利能力一直让外界好奇,甚至有些让万科和保利看不懂。

事实上,中海地产已经上市20周年,在2008年全球金融危机中,是行业前十强唯一保持利润增长的企业,根据其年报披露,2007年—2011年,中海地产净利润复合增长率达到44.7%中海地产实现较高盈利的关键之一,在于对开发环节的优秀管控。

以营业成本/营业收入指标来看,该项营业成本主要是土地及建安成本,2011年,中海地产该比值为57.4%,万科为60.2%,保利为62.8%,恒大为66.7%,也就是说,恒大实现100亿的收入,将较中海多支付9.3亿的成本,以其804亿的规模概算,将多支出70多亿的成本。在费用控制方面,以销售费用控制为例,2011年,中海地产销售费用/销售额仅为0.76%,保利为1.7%,万科则为2.1%,几乎是中海地产的3倍,恒大则更高,达到3.4%,约是中海的4.5倍。

在经历了前几年的急速扩张后,保利的盈利能力也在逐步提高。

数据显示,保利地产2012年1—11月实现营业收入538亿元、利润110.6亿元,同比分别增长35.3%和24.8%,此外,保利地产各专业公司2012年1—11月共实现营业收入157亿元,利润总额5.75亿元,同比分别增长43%和6%,为公司提供了多样化、稳定的经营收益来源。

万科的盈利能力一直让人担忧。这一方面与万科的开发模式有关,另一方面也与万科自身的结算速度有关系。

2012年前三季度,万科完成结算面积393.4万方,452.3亿元,同比增长66.1%、60.9%。由于降价项目逐步开始结算,合作项目结算占比提升,万科三季度净利润率为11%,较中报降1.2%。

合作开发在协助万科扩大规模的同时,也对万科的盈利能力造成了不小影响。

万科2012年11月份新增项目12个,有9个是合作开发项目,而随着合作项目的增多,销售规模的扩大并不能带来同比例归属母公司净利润的提升。

发展潜力

在住宅领域,万科暂时无敌,而在全产业链上,保利和中海则走在了前面,尤其是保利,在商业和地产金融领域,已风生水起。

在万科、保利和中海三巨头中,保利业务布局最为合理,产业链也最为完善。

2012年上半年,保利地产多元化经营实现较大突破,完成了商业管理公司的组建,实现了商业运营和酒店管理平台的正式搭建;正式成立养老地产公司,稳步推进养老地产项目试点;房地产基金管理规模进一步扩大。

截至目前,保利地产商业地产销售额接近150亿元,以高端写字楼和公寓为主,其中,广州保利中达广场销售额超过36亿元。对于大型商业,保利地产则以自持为主。

另据不完全统计,截至2012年10月,保利地产旗下的会展、写字楼、购物中心已经贡献了超过7亿元的运营收益。

旅游地产则为保利提供了新的利润增长点。保利地产在广东阳江的保利银滩项目累计销售额接近20亿元,位于成都的保利石象湖项目2012年内开盘销售近6亿元。

保利地产内部人士认为,这些方面,都是保利与万科不同的地方。

保利地产的商业自持和运营在传统的写字楼之外,早已延伸至酒店、商场、综合体,乃至商业地产的顶级模式——会展。据不完全统计,截至2012年10月,保利地产旗下的会展、酒店、购物中心和写字楼已经贡献了超过7亿元的运营收益。其中,保利地产水城综合体项目运营收益接近2.5亿元,保利世界贸易中心运营收益接近3亿元。

中海的商业地产起步较早,也逐步形成了规模。

资料显示,中海地产在香港、北京、深圳、成都等地拥有投入运营的写字楼、酒店达到41万平方米,2011年的租金收入达到3.6亿港元。同时中海已经列入发展计划的商业物业超过260万平方米,在未来3年内,将有合计近40万平方米的5座环宇城购物中心投入运营。

万科还处在是否进军商业地产的战略犹豫阶段。这涉及到万科对中国房地产未来的理解。万科至今没找到一条适合万科的商业开发体系。

相比保利和中海,万科金融支撑力更多的是寻求市场化解决办法,当然,凭借其庞大的规模,融资成本会占有一定优势,但是与央企相比,就不是一回事了。

一个明显的例子是,保利和中海对地产金融的布局。

2012年10月初,保利地产旗下的信保(天津)股权投资基金管理有限公司、上海保利建锦房地产有限公司力压群雄,以45亿元拿下上海徐汇区滨江地块。

资料显示,2010年保利作为发起人,联合国内金融机构成立。保利地产持股40%。截至2012年11月底,其募集的资金总额已达到100亿元,悄然间,已发展成为国内最大的地产基金。

中海地产在地产金融上也有布局,2010年3月17日中海与工银国际等发起成立了公司首只房地产基金。

万科也试图选择更为便捷和优化的资本通道。

2012年12月25日,万科发布公告称,正在筹划重大事项,为维护投资者利益,避免对股价造成影响,A、B股均自今日开市起同时停牌。有消息人士表示,此次万科涉及的重大事项为B股转H股。

另外,万科也于2012年7月完成了对香港上市南联地产控股有限公司的收购。

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